Covid-19: l'affitto degli studenti fuori sede va pagato o si scioglie il contratto

  I problemi connessi ai contratti di locazione, è la questione degli alloggi affittati dai privati agli studenti universitari i quali, visti i recenti decreti , non solo non possono seguire le lezioni «dal vivo», ma non hanno nemmeno la possibilità-necessità di utilizzare l’immobile affittato per il quale, però, restano obbligati al pagamento dell’affitto.

Non c’è colpa dal punto di vista contrattuale
Il mancato utilizzo, va detto, non dipende da nessuna delle parti contrattuali - scrive il Sole24 -  né c’è, pur lontanamente, la possibilità di ipotizzare una forma di responsabilità, anche indiretta e senza colpa, del locatore per l’indisponibilità dell’alloggio.

Il problema viaggia su due piani differenti: da un lato il provvedimento del Governo introduce un limite straordinario alla circolazione, come alla possibilità di partecipare «live» a lezioni universitarie, che è sicuramente un caso di forza maggiore – e che rimane un provvedimento d’ordine pubblico incontestabile. Dall’altro, sul piano contrattuale, invece, non è cambiato nulla, se non di fatto. Il contratto è e resta valido ed efficace.

L’immobile resta agibile e utilizzabile
Nulla vieterebbe allo studente di vivere nell’immobile locato, anche se logicamente ha preferito rientrare nella casa familiare. Né sono sopraggiunti elementi di fatto e di diritto che lo rendono inutilizzabile o inagibile in quanto tale, cioè oggettivamente. E nemmeno c’è, a qualsiasi titolo, un’azione od omissione da parte del locatore che impedisca allo studente di fruire dell’alloggio.

Si tratta di una scelta, logica, ma sempre una scelta personale. Le lezioni sono sospese, lo studente non ha al momento alcuna utilità ad utilizzare l’alloggio preso in locazione, ma nulla vieta, di fatto, che vi abiti ugualmente. Non lo fa per una scelta precisa, comprensibile, ma che rientra nella sua sfera decisionale. Non dipende dalla situazione oggettiva dell’immobile o da qualcosa che il locatore ha o non ha fatto e avrebbe o non avrebbe dovuto fare.

Il Governo non ha reso «inagibile» l’immobile per legge, ha vietato le lezioni e la circolazione, ma l’immobile resta a tutti gli effetti utilizzabile. Il locatore non ha posto in essere un’azione che ha reso oggettivamente inutilizzabile l’immobile né l’ha sottratto alla libera disponibilità del conduttore. È lo studente che, potendo, ha scelto di non usarlo.

No a sospensioni o riduzioni di canone senza intesa
Quindi lo studente non potrà in alcun modo sospendere o autoridurre il canone. Potrà proporre al locatore di rivedere, anche solo in via temporanea, l’aspetto economico del contratto, ma si tratta, appunto di una proposta. Così come, per il contratto, occorre che ci si metta d’accordo in due, lo stesso si deve fare per la sua modifica, che andrà fatta per iscritto. Ed essendo un accordo in riduzion e, nonsconta né l’imposta di registro né di bollo.

È possibile recedere
E se non si trova un accordo? Allora al conduttore non resterà che recedere con effetto immediatodal contratto, facendo rilevare la sussistenza dei gravi motivi ovvero, nel dubbio, attenendosi a quanto prevede l’articolo 3 del Dm 16 gennaio 2017, che ha introdotto un termine breve per il recesso.

Più nello specifico, il conduttore può avvalersi del recessozione “per gravi motivi” (ad esempio una malattia, o l'improvviso decesso di un parente che lo costringe a tornare nella propria città di origine e lasciare momentaneamente l'università, eccetera). Anche in tale ipotesi, è comunque tenuto a inviare una raccomandata al proprietario, con minimo tre mesi di anticipo.

Naturalmente anche un grave pericolo di contrarre malattie, come accade a Milano, potrebbe essere addotto. S'intende che l'ultima parola spetta al giudice ma una risoluzione pacifica del contratto è sempre la soluzione più ragionevole. In sostanza, se lo studente non intende tornare all'Università, diventerà lungo e dispendioso costringerlo ad adempiere a un contratto da cui lui abbia receduto anticipatamente per gravi motivi mentre è più vantaggioso per il locatore liberare in fretta l'immobile per la prossima stagione universitaria.

Se invece (come accadrà nella maggior parte dei casi) lo studente tornerà nella sede universitaria, sarà costretto a pagare i mesi arretrati ma anche in questo caso il buonsenso dovrebbe far capire al locatore che una transazione è la strada migliore.

Nel caso in cui il contratto sia stato firmato da un gruppo di studenti e uno di essi lasci la stanza, l'importo complessivo del canone rimane invariato. Di conseguenza, gli inquilini rimasti pagheranno un affitto maggiore, almeno fino a quando non troveranno il sostituto.