Da Marsala a Trapani, strani affari nelle aste giudiziarie. Perchè inquinano il mercato
Abbiamo parlato degli strani comportamenti di alcuni avvocati a cui viene delegata la vendita degli immobili all’asta. Gli avvocati, come detto, vengono nominati dal giudice per le esecuzioni scorrendo dall’elenco speciale depositato in tribunale e che viene aggiornato ogni tre anni.
Una volta prendevano incarichi sempre gli stessi, adesso c’è un sistema di rotazione che sembra funzionare. Ma resta sempre qualcosa che non va. Perchè gli avvocati, che dovrebbero fare l’interesse pubblico, che dovrebbero garantire che le aste avvengano correttamente e senza interferenze esterne dei proprietari degli immobili, sembra che a volta non lavorino in questa direzione. Lo suggeriscono le testimonianze arrivate a Tp24.it. Persone interessate ad acquistare beni all’asta hanno raccontato di avvocati che avrebbero fatto l’interesse dei debitori consigliando ai potenziali acquirenti di lasciar perdere o di riprovarci in altre circostanze. Proprietari che lanciavano avvertimenti più o meno minacciosi ai potenziali acquirenti. Immobili non venduti per piccoli cavilli.
L’avvocato a cui è stata delegata la vendita di un immobile all’asta ha dei compiti specifici, come abbiamo detto ieri. Tra questi c’è quello di predisporre la pubblicazione presso i siti specializzati di vendite all’asta, sul sito del Tribunale, e raccogliere tutte le informazioni di base per avere contezza dell’immobile. Succede però spesso che gli annunci presentano informazioni parziali, non hanno foto, nè visura. Non danno la possibilità a chi non si trova in loco di capire di cosa si sta parlando. Queste informazioni devono essere precise, soprattutto da quando è stata introdotta l’asta telematica. Un altro aspetto che può far supporre due cose, o i professionisti sono distratti o c’è malafede.
Le aste spesso vanno deserte in prima battuta, con i prezzi degli immobili che scendono vertiginosamente. Spesso è una strategia che tentano di concretizzare quei soggetti che comprano case all’asta e le rivendono, che fanno business. A pensar male potrebbe essere una strategia messa in piedi con l’aiuto degli stessi professionisti che dovrebbero occuparsi delle vendite in maniera terza. Ma tecnicamente ci perdono tutti. Ci perde il creditore, il debitore, e l’avvocato per le parcelle ridotte. Ci perde anche il mercato immobiliare.
Le speculazioni sulle aste immobiliari sono certamente di intralcio alla concorrenza nel mercato immobiliare. Il gioco di far scendere volutamente il prezzo degli immobili all’asta determina un vantaggio, ottenuto con l’inganno, a quegli speculatori che poi possono rivendere l’immobile anche a prezzi più bassi del mercato stesso. Questo poi può determinare ripercussioni su tutti il mercato immobiliare al di fuori delle aste giudiziarie. E’ vero anche che molti immobili all’asta si presentano in condizioni non proprio ottimali: immobili vetusti, o che hanno delle irregolarità edilizie insanabili. Si tratta di un mondo, quello delle esecuzioni immobiliari, molto complesso, in cui si annidano piccoli e grandi irregolarità. In cui chi vuol far il gioco sporco può contare sulle varie falle della giustizia italiana.
Le ripercussioni non sono soltanto sul mercato immobiliare. Allungare volontariamente i tempi delle aste genera piano piano un danno anche al tessuto economico. Lo spiega il rapporto “La durata dei fallimenti e delle esecuzioni immobiliari e gli impatti sui NPL” appena rilasciato da Cerved, data-driven company specializzata nell’analisi e nella gestione del rischio di credito, e la società tra avvocati La Scala. “Velocità ed efficienza sono i principi che dovrebbero guidare l’attività di recupero dei crediti - commenta Valerio Momoni, direttore Marketing e Business development di Cerved -. La lentezza in questo processo, effettiva o anche solo percepita, riduce il valore dei crediti deteriorati con impatti importanti sui bilanci delle banche e sull’economia dell’intero Paese”.
Alcuni numeri. Nel 2018 i tempi di chiusura delle procedure fallimentari rimangono lunghi e fortemente differenziati sul territorio: in media è necessario attendere 7,1 anni per la chiusura di un fallimento (4 mesi in meno del 2017), con un gap che va da circa 4 nei tribunali più efficienti, in genere al Nord, a oltre 15 nei meno performanti. I tempi di chiusura per le esecuzioni immobiliari nel 2017 sono in media di 5 anni, con una forchetta molto estesa che va da 2 a quasi 17 anni di attesa. Discrepanze che si ripercuotono in maniera significativa sul valore dei crediti deteriorati.
Sulle esecuzioni immobiliari, nel 2017, secondo i dati elaborati dall’associazione T.S.E.I., a fronte di un aumento del numero di fascicoli chiusi (+11,4%) la durata media dalla procedura si è ridotta di circa 40 giorni, attestandosi a 5 anni. Questo trend si conferma anche nel primo semestre 2018. I tempi sono più lunghi nel Sud e nelle Isole (nel 2017, rispettivamente 6,25 e 7,41 anni), mentre il Nord-Est è l’area con durate più ridotte (4 anni), seguita da Nord-Ovest (4,16 anni) e Centro (4,76).
La situazione che abbiamo raccontato non riguarda solo Marsala. Un po’ in tutti i tribunali ci sono fatti non proprio chiari. Ad esempio Giovanni De Santis, avvocato trapanese, ha denunciato in un post qualcosa di strano in un’esecuzione immobiliare che segue.
Ecco il suo post
Quello delle aste giudiziarie, dicevamo, è un mondo molto complesso, delicato, e anche pericoloso. Far affari è lecito, in un libero mercato. Speculare, creare delle organizzazioni che falsano il mercato è altra cosa.
Ne sanno qualcosa in Calabria dove hanno scoperto un'associazione a delinquere dedita a truccare le aste giudiziarie al tribunale di Lamezia Terme. C'era, in sostanza, un'agenzia nata nel 2013 che da anni “esercitava nei confronti dell'utenza del Tribunale un'indubbia forza intimidatrice, alternando alle minacce e alle collusioni con i potenziali interessati, promesse e regalie anche di minimo valore, sconsigliando e in alcuni casi impedendone la libera partecipazione, riuscendo così a veicolare l'aggiudicazione dei beni di vendite giudziarie ed a condizionare l'intero sistema delle procedure esecutive e fallimentari”. Un sistema diventato criminale, che ha inquinato per anni il funzionamento delle procedure esecutive. La Procura in quel caso ha scoperto tutto.
